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香港买楼程序和手续
1. 买方(透过代理)与卖方议价及洽谈各项条款
2. 签订临时买卖合约,支付细订(一般为楼价之2-5%)
3. 签订临时合约后14天内,买卖双方签署正式买卖合约,买方付予卖方大订(一般为楼价之10%减去细订已付的数目后所得的馀数,便是应缴付之大订。细订加上大订,通常是楼价的一成。)

4. 打釐印、缴付印花税及于土地注册处登记合约*
5. 买卖双方协议正式完成交易日期 (通常签署正式买卖合约后一个月内)
6. 买方律师审核业权
7. 买方律师草拟楼契,由卖方律师审核确保无误
8. 成交前一日,买方前往单位验楼,查看一切是否妥当
9. 正式完成交易日
10. 买卖双方签署楼契
11. 买方律师将楼价馀数交给卖方律师
12. 卖方将物业交吉及交还单位钥匙予买方(交吉日期不定,可由双方协议)
13. 打釐印及于土地注册处登记该楼契*
14. 完成交易

银行借钱供楼

1. 申请人须到银行填写申请按揭表格,并带同证明文件的正本,如:借贷人/联名借贷人/担保人/抵押人的香港身份证、入息证明文件(如税单、银行月结单、出粮记录)、借贷记录(列出所有负债,包括未偿还的信用卡账款、分期付款、按揭贷款、透支等)及买卖合约。如果是自僱人士,则需要带同过去两年的报税表及一份由执业会计师签署的损益表,以便证明自己的收入。 (有些银行更在网页内提供可以下蛓的按揭申请表格,填妥后才亲身去银行呈交亦可)

2. 物业估价 (有些银行提供口头或特快估值服务 )

3. 拟定还款期

4. 银行审批按揭申请,一般需要1至3个工作天。部份银行可提供较快及露活的审批服务。

5. 按揭成功批核

6. 由代表银行的律师拟订按揭契约。契约内容要列印清楚贷款额、提前还款期的罚息款额、利息计算方法、银行提供的优惠项目等。(按揭契约有关的律师费由贷款人支付)

7. 贷款人于正式完成交易当日或以前签署按揭契约,银行会于按揭契约签定后,将该借贷的项目交予卖方。楼契则由银行保管直至贷款人将全部贷款清还为止。

8. 律师将按揭契约在土地注册处注册。

引用 检举

地监局可为国内投资者做更多事

网志分类:地产界点滴 |
网志日期:2009-05-15 15:33
虽然地产代理监管局的主要功能是规范香港地产经纪的操守,以提供公平专业的服务给消费者。但由于地监局对物业买卖租赁的流程和法例甚为熟悉,地监局其实可成为有兴趣投资香港房地产或有计划在港生活,想在港置业或租楼的国内同胞的明灯。由于国内客日多,地监局若然为同胞们提供齐全的资讯服务,这不仅使同胞们受益,肯定中介们亦举脚赞成,因为当同胞们明白本港买楼流程和权益后,经纪们再不用花大量时间去讲解和要求户签委託书和睇楼纸。而言些资讯,相信可从地监局的网页的增设简体字版上做起。

近期北水南调的趋势日益明显,大陆客不一定限于广州、深圳、珠海等珠江三角州等的邻近地方,地监局可跨地域地以网上提供香港置业需知外,可否考虑身处远方的大陆业主在放租或卖盘时,委託书可以传真或电邮形式签予代理。委託书是有时间性和放盘银码的,会有逾期和改价钱的机会,即使业主是港人,因续期或改价而逐间中介去再签一次很是烦人,何况业主可能人在东北或西安呢!所以如可以一个便捷可行的方法去放盘,势必受这类客欢迎。

过往地监局职能都是监察代理操守,接受市民对中介的投诉等。其实地监局可否扩展一下职能,为一些想投资香港楼市的投资者提供多一些实用,准确而客观的资料呢?如告诉同胞们要知业权可去志地注处查册,要想知实用面积或楼龄又可要求代理出示那份文件等。强化了这批客户的常识,亦减少了中介与客户之间的误会。虽然不少代理都有网页,但其立场往往使人质疑其权威性,地监局地位超然,可令投资者放心。

香港地产经纪向来问题多多,但港人向来买楼常识足经验够,中介往往只是做一个睇楼员的角色,买家有相熟银行朋友和律师提供专业意见,经纪只需提供楼盘讯息便可以了。但初到贵境的大陆客,正正需要更加全面而正规的中介服务。笔者真的不明白为何经过专业考试的经纪,笔者碰到不少连睇楼纸/租售合约和委託书也填漏东西,问他香港买楼程序,又说得口齿不清,单单问他釐印和分期付款的计法,他也手足无措、方寸大乱,最表现突出的是不停地迫你做决定,尤其是睇一手楼时,你说你没有带支票,他竟然话找经理为你用信用卡先行落定,签个名便可以了。往往事后争执由此而起,所以笔者颇觉得,为保持香港地产中介的专业形象和质素,地监局真的要做多一点,开国语班事少,真的要提高一下代理对行业实务的知识的水平才最重要。笔者颇讨厌请一些新牌经纪,他们几经失败,通过了一个严格的考试,上班时仍是一脸茫然,要经理花近一个月才正常化。

大陆客对香港置业的知识肯定不足,尤其如何向银行借钱,一不少心,买完楼才发觉估价不足,要为不足部份张罗,都颇心力交瘁。又或决定了找那间银行做按揭,原来自己用开的律师楼又不为该银行接受,要另找律师,其实种种问题,好经纪都是可以为客户迎刃而解的。笔者之前便曾碰过一个好经纪,对查册颇熟悉,在未签约前已看到问题所在,若然不是该中介,流程要去到律师楼才揭发,笔者当然可踢契,但这既麻烦又浪费律师费,可见好中介一定可以留住不少熟客.。而这种其实只可称为「合格」的经纪可说凤毛麟角,若然地监局真想帮业界培训出一班真的可以帮到大陆客的地产从业员,相信真的要搞一些全日制的课程,以专业服务为主要传授的主菜。如真要靠现时那班半桶水经纪去服侍大举入市的大陆客,一定会出问题。

现大陆和香港有关当局在地产中介资格互认问题上正在努力,相信不久的将来,除有港香港经济北上一展所张外,亦会有国内中介率其买楼团来港,若然地监局有一个资料齐备的网,使法制完全不同的国内中介有机会有效地掌香港置业的常识,对港楼市肯定是一件好事。

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